A aquisição de imóveis nos Estados Unidos por investidores não residentes pode envolver diferentes estruturas de financiamento. A escolha da modalidade pode impactar aspectos financeiros, operacionais e tributários, dependendo da situação específica de cada investidor.
Este material tem como finalidade apresentar, de forma geral, três estruturas comumente utilizadas, sem constituir recomendação ou orientação individual.
Mortgage — financiamento local
O mortgage consiste em financiamento concedido por instituições financeiras nos Estados Unidos, com o imóvel como garantia.
Para investidores estrangeiros não residentes (foreign nationals), o acesso a esse tipo de crédito pode envolver critérios específicos, como exigência de entrada mais elevada, comprovação de renda e patrimônio, além de relacionamento com instituições financeiras locais.
A estrutura de aquisição — por pessoa física ou por meio de entidade — pode variar conforme o caso e pode influenciar aspectos fiscais e patrimoniais, incluindo tributação sobre ganho de capital e eventuais implicações sucessórias.
Também podem existir regras específicas aplicáveis a investidores estrangeiros, como disposições relacionadas ao FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que prevê retenções em determinadas operações de venda.
Crédito com colateral — Linhas garantidas por ativos financeiros
Outra alternativa consiste na utilização de ativos financeiros como garantia para obtenção de crédito, geralmente junto a instituições financeiras internacionais.
Nesse modelo, o investidor mantém seus ativos investidos e acessa liquidez por meio de linhas de crédito vinculadas à carteira.
As condições de crédito podem variar conforme o perfil dos ativos, nível de concentração, volatilidade e critérios da instituição financeira. Em determinadas situações, variações no valor da carteira podem implicar necessidade de recomposição de garantias.
Esse tipo de estrutura pode envolver coordenação entre diferentes partes, incluindo instituições financeiras, gestores de recursos e estruturas patrimoniais existentes.
Consórcio — estrutura de acumulação
O consórcio é uma modalidade baseada em contribuições periódicas para formação de um grupo, com acesso ao crédito por meio de sorteio ou lance.
Trata-se de uma estrutura com características distintas das modalidades tradicionais de financiamento, incluindo ausência de juros e presença de taxa de administração.
Por outro lado, não há previsibilidade quanto ao momento de contemplação, o que pode influenciar sua adequação dependendo do prazo e da estratégia de aquisição.
Considerações gerais
A escolha entre diferentes modalidades de crédito pode depender de múltiplos fatores, incluindo:
- estrutura patrimonial existente
- perfil fiscal do investidor
- disponibilidade de ativos financeiros
- horizonte de investimento
- estratégia de uso do imóvel
Este conteúdo não constitui recomendação de investimento, oferta de crédito ou aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro.
Cada operação deve ser analisada de forma individual, considerando suas particularidades.
Rodolfo Milanez é fundador e diretor executivo da RMC Private Office, estrutura de governança patrimonial voltada para brasileiros com operações, investimentos e ativos em Orlando, FL.
Atua há mais de 17 anos com desenvolvimento de negócios, estruturação comercial, marketing e operações internacionais, com foco no mercado imobiliário americano e estruturas patrimoniais cross-border.
Desde 2014, lidera a RMC Private Office na coordenação de estruturas internacionais envolvendo imóveis, empresas, crédito, câmbio, documentação e obrigações operacionais nos EUA, conectando clientes a provedores estratégicos nas áreas jurídica, contábil, financeira e imobiliária.
Seu trabalho é focado em organização, controle e acompanhamento contínuo da estrutura patrimonial internacional do cliente.
A RMC Private Office atua de forma independente na coordenação de estruturas patrimoniais internacionais para famílias e investidores brasileiros.
Se quiser discutir como isso se aplica à sua estrutura patrimonial internacional, entre em contato conosco, info@rmcprivate.com.
